Tout savoir sur la réglementation Airbnb en France en 2020

Vous êtes nombreux à vouloir investir dans une location courte durée et à nous demander des informations sur la « réglementation Airbnb » ou la « réglementation des meublés de tourisme ». Voici un petit article qui pourra vous aider à faire le point.

Définition du meublé de tourisme

L’article 145 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 défini le meublé de tourisme comme étant des « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Les chambre d’hôtes ou les chambres privées ne sont donc pas assimilées à des « meublés de tourisme ». Par conséquent, toute personne peut louer une chambre dans sa résidence principale sans limitation de durée, par exemple 365 jours par an.

Plusieurs règles entourent la location meublée, cela va notamment dépendre du type de résidence (principale ou secondaire), et de la taille de la ville dans laquelle se trouve le bien en question.

Louer sa résidence principale en meublé de tourisme

Le meublé de tourisme constitue la résidence principale du propriétaire lorsque celui ci y réside plus de 8 mois par an (  loi ALUR de 2014 n°2014-366 du 24 mars 2014 ).

• Louer sa résidence principale en meublé de tourisme dans les villes de moins de 200 000 habitants,
  Dans les villes de moins de 200 000 habitants toute personne peut louer sa résidence principale à une clientèle de passage pour de la location de courte durée, dans la limite de 120 jours par an. 
• Louer sa résidence principale en meublé de tourisme dans les villes dont la population excède 200 000 habitants
  Dans les villes de plus de 200 000 habitants, toute personne peut mettre en location sa résidence principale, dans une double limite :
  - Pas plus de 120 jours par an
  - A condition d’obtenir un numéro d’enregistrement fourni de manière automatique par la mairie grâce à un formulaire disponible en ligne.

Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme

Le meublé de tourisme constitue la résidence secondaire du propriétaire lorsque celui ci y réside moins de 4 mois par an (  loi ALUR de 2014 n°2014-366 du 24 mars 2014 ).
2 règles s’imposent alors : 

- la déclaration en mairie,
- l’obtention d’un changement d’usage quel que soit le nombre d’habitants de la commune.

Une fois le changement d’usage obtenu, vous n’aurez plus de limite de 120 jours par an et pourrez louer votre meublé toute l’année.

Comment obtenir le changement d’usage ?

• Obtenir le changement d’usage dans les villes de moins de 200 000 habitants
  Le changement d’usage est très facile à obtenir dans les petites et moyennes villes et s’effectue sur demande auprès de la mairie après avoir rempli un formulaire cerfa. 
• Obtenir le changement d’usage dans les villes de plus de 200 000 habitants
  Le processus de changement d’usage dépend des règles d’urbanisme définies par la mairie. Plus le marché de l’immobilier sera tendu plus les règles seront complexes.

En général les règles sont les suivantes : 

- Le propriétaire doit être une personne physique et ne sera autorisé à transformer l’usage que d’un seul bien pour une durée limitée (9 ans à Lyon par exemple),
- Le bien doit être inférieure à une certaine taille (60m2 à Lyon).

Cela veut-il dire qu’il est impossible de changer l’usage d’un bien de manière définitive, ou pour une personne morale, ou encore pour une personne physique lorsque le bien dépasse la taille autorisée ?

Non, il est toujours possible de changer l’usage d’un local d’habitation pour pouvoir effectuer du meublé de tourisme à temps plein mais cela nécessite de répondre à des critères d’urbanisme de plus en plus strictes, c’est la règle de “La compensation”.

Définition de la compensation

La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation. Elle permet de reconstituer la «perte» d’un logement par la création d’un autre logement, afin de préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.

Elle est obligatoire: 

• pour les personnes physiques qui souhaiteraient changer l’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme :
  - lorsque la taille de ce local dépasse la taille autorisée par la mairie pour l’obtention d’une autorisation temporaire.
  - lorsque les personnes physiques souhaitent changer l’usage de leur local de manière définitive. 
• pour toutes les personnes morales qui souhaiteraient changer l’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme, quelle que soit la taille du bien.

Les autorisations de changement d’usage obtenues après compensation ont un caractère réel, elles sont définitives et ne sont plus rattachées au propriétaire mais au local lui même.

Comment trouver de la compensation ?

Le demandeur d’un changement d’usage à caractère réel peut soit : 

- proposer en compensation des locaux à autre usage que l’habitation dont il est propriétaire et qu’il va transformer en logements.
- acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces…) qu’il va transformer en logements.

Aussi fastidieuses soient ces démarches, chez NOCNOC nous nous faisons un devoir de les respecter. Pour connaître celles qui s’appliquent précisément à la ville dans laquelle vous souhaitez investir, renseignez-vous directement auprès du service d’urbanisme de votre mairie.

Et si vous cherchez un locataire long terme pour un immeuble à Lille, Lyon, Marseille, Montepllier, Nantes, Toulouse ou Bordeaux, vous pouvez nous contacter à contact@nocnoc.fr